10月量降价涨 天津楼市泡沫将现？

10月，天津市内各区成交新建商品房共计8273套，比9月份成交套数减少了3154套，部分区域成交量下跌近五成！其中滨海新区比9月份成交套数减少了1077套，销售均价每平方米下降了125元。
    在政策的打压下，天津楼市出现“有价无市”的场面，并且滨海新区出乎意料出现成交量与销售均价同时下降的现象。天津楼市再次进入观望期，未来房价是否会下跌?其中，滨海区域“双降”的现象，是否说明滨海房市泡沫已经呈 现？
商品房市场出现“双重观望”
    “成交量下降了！房价肯定也会降！”早有购房打算的李先生，看到天津市成交量下降的消息后显得异常兴奋。
    据市国土房管局公示的销售数据显示，10月份市内六区商品住宅成交量为1911套，比9月份减少了1581套；9月份商品住宅的成交面积为43.6万平方米，10月份仅为23.8万平方米（见图一），缩减了将近一半。
天津市市内六区商品住宅成交面积（平方米）对比：
区域 2007年9月 2007年10月
和平区 39935 19344
河东区 44764 47159
河西区 98627 64152
南开区 146797 56165
河北区 57073 28076
红桥区 49254 23016
市内六区成交量 43.6万 23.8万
（图一）数据提供：合富辉煌房地产
天津市市内六区商品住宅成交价格（元/平方米）对比：
区域 2007年1月 2007年10月
和平区 8177 10367
河东区 6200 7736
河西区 7645 10038
南开区 7442 9915
河北区 6604 7831
红桥区 6378 8371
市内六区平均成交价格 7272 9158
（图二）数据提供：合富辉煌房地产
    南开大学经济学博士刘玉录认为，成交量下降是一种全国性的普遍现象，说明新政对房市起到了一定的影响。在连续数月房市火爆之后，成交量下降无疑给众多市民打了一剂强心针。从（图二）中可以看出，今年从1月至10月，天津市每平米住宅成交平均价格上涨了1886元。成交量的下跌，仿佛房价下降的时间表也变得触手可及，不少买房人看到了购房的希望，他们焦急地等待着……
    买房人的观望，对房价并没有产生影响。“房价怎么还这么高呢？”李先生看着某报纸的房源信息，表情发生了喜剧性的变化，显得异常无奈。正如李先生看到的，不仅二手房市场房价没有明显的变化，记着采访了多个项目发现，除个别楼盘有促销优惠之外，各个楼盘房价并没有发生变化。据了解，尽管我市成交量大幅下降，但是房价仍然坚挺，开发商表示并没有调整价格的计划。
    经统计核算，市内六区商品住宅1月均价为7272元/平方米，9月均价为8685元/平方米，10月份提高到9158元/平方米，10月环比每平方米上涨了473元。业内人士分析，天津市出现“价升量跌”现象的主要原因，还在于房地产市场的供需矛盾仍没有得到缓解，新供商品房供给不能满足市场需求。新政实行后，加上一系列的地产调控新政随后陆续推出，使房地产开发商的观望情绪严重，加上捂盘稀售在一定程度上使得供应量减少。
    不难发现，很多开发商采取缓报楼盘推出时间和推迟施工进度的办法，来观察市场的下一步动向。例如，我市某个仅50万平方米左右的楼盘，开发商已将该楼盘划分为一期、二期、三期销售，每期开盘每平米都会有几百甚至几千元的上升空间。另外，很多项目都会与相关职能部门达成“默契”，材料不全就能拖延一到两个月，规划超标就能拖上两到三个月，一来二去，捂盘销售拖上半年很正常，就是拖上一年多也不奇怪。
     与此同时，有业界专家认为，比捂盘更加严重的事情是囤地，因为囤地行为更隐蔽，但是对市场供需关系的影响却将更持久。诸多因素使开发商加入了观望的队伍，也是造成成交量急剧下降的因素之一。
    目前，买房人与开发商都处于观望阶段，观望后期市场变化。在“双重观望”下，10月10日，国家统计局发布最新数据，三季度房地产业企业家信心指数下降1.7点，房地产企业景气指数比二季度下降了2.4点。这是自去年4季度起，两个指数首次双降。
    更多的开发商及买房人步入了观望行列，由此，形成买卖双方之间的搏弈，目前这种状态仍然在持续。
滨海新区房市泡沫乍现？
    在观望情绪浓重的情况下，滨海新区作为天津市的桥头堡，在新政的作用下，表现也最为明显，不仅成交量大幅下降，房价也出现小幅下降调整。
    据统计，滨海新区9月份共成交商品住宅3640套，10月仅成交2563套；从价格上来看，10月销售均价为5697元/平方米，9月销售均价为5822元/平方米，每平方米下降了125元。从纵横地产提供数据显示，10月份环比9月，滨海新区成交面积和均价分别下降了19.8%和0.5%，出现了小幅回落。
    有业内人士认为，滨海房价上涨过快、投资过盛，已经出现房地产泡沫，此次成交量下降就是泡沫呈现的必然。
    据了解，受政策利好的影响，滨海新区吸引了很多投资客，随之楼市也是水涨船高。据统计，滨海新区近来的销售量已经达到市区的一半，均价已经接近9000元/平方米。很多在滨海购房的客户很多是用于投资，有的项目用于投资的客户比例甚至达到4成。在“二套住房”新政的打压下，很多投资者不得不将房产转到二手房市场。因此，近段时期，不少投资者将房子以租代售，但是效果甚微。
    合富辉煌房地产欧阳达辉董事总经理在接受记者采访时也曾表示，目前滨海新区楼市空置率很高，并有透支未来房价的趋势。他认为，很多人是通过短期差价获得投资回报，如果以国外租金汇报率来分析，目前滨海新区租金没有上涨，反而有的下跌，这样分析，滨海并不适合投资。
    但也有不少业内人士认为，滨海新区10月份商品住宅均价下降并不能说明什么，伴随着滨海新区的开发开放，该地区商品住宅还是具有很好的上升后劲。
    南开大学经济学博士刘玉录表示，滨海新区作为天津发展的前端，对政策的影响也最为敏感。此次滨海成交量及房价的下调，属于短期行为，滨海新区的开发区西区、东疆保税港区、空港物流加工区等区域都是发展的起步阶段，需要大量的工业厂房及外来员工住房。因此，滨海仍有很大的发展潜力，目前只是阶段性的调整。
短期内房价不会发生变化
    “现在楼价已处于非常高的阶段，是一种累加风险，达到一定程度不排除引发楼市或金融危机。”刘玉录提示，近期中国人民银行8日发布《2007年第三季度中国货币政策执行报告》首次表示，前三季度，中国房地产业继续快速发展。由于住房需求持续旺盛，供求关系仍趋紧张，房地产价格出现了加快上涨势头，部分城市房价涨幅较高，存在明显的非理性因素。
    目前，天津市楼价已处于非常高位状态，在宏观调控政策的累计效应下，出现了楼市滞销现象。刘玉录认为，未来国家还将会出台新政调控房地产市场。刘玉录预测，一些新的税收政策可能陆续出台。而一直被业内传得沸沸扬扬的物业税成为最大可能出台的对象。目前，天津已经成为物业税的试点城市之一，未来很有可能正式执行。
    在这种情况下，新政将从税收方面更加严厉打压投资，减缓房价的上涨速度。无论国家再出台什么调控措施，刘玉录认为，未来新政调控方向仍以扩大保障性住房，稳定房价为主。其中，“新家园”计划值得关注，在一定程度上可以影响未来房价，短期内房价不会有大的变化。