小区物业保洁问题纠纷多　专家教您如何维权

　　新华网天津频道１２月６日电:人人都希望生活在干净、整洁的小区里。但是，对于物业服务企业提供的保洁服务，并不是每位业主都能称心如意。在日前结束的市国土房管局物业处与新报联合推出的网上问卷调查中，有40%多的业主表示对所在小区的卫生状况不满意，还有一部分业主因为这个原因而拒交物业费，并引发了一系列纠纷。那么，到底有没有具体标准可以评判物业服务企业提供的保洁服务？业主又该怎样正确维权呢？今天，新报就带着业主们的疑问走访相关专家，为您解析、支招。
业主：卫生有“污点”拒交物业费
    记者在调查中发现，很多业主认为，保洁服务是物业服务企业应提供的基本服务，因此，必须得高标准、严要求，一旦出现卫生“污点”，就是服务不到位，完全有理由拒交物业费。
    红桥某小区业主刘女士告诉记者，自己小区里养狗的业主较多，草坪上时常出现狗粪的踪影，物业服务企业没有做到随时清理，同时，对于小区里的宣传栏、信报箱以及楼道扶手等公共设施，物业服务企业也没有做到每天擦洗，灰尘随处可见。因此，小区里的一些业主时常和物业服务企业发生纠纷，还有一部分业主因此而拒交物业费。
物业：个别业主不文明行为 增加保洁工作难度
    面对业主的不满，一些物业服务企业表示，物业服务企业为业主提供的一般是综合服务，保洁服务只是其中一项，作为企业应当按照合同约定的保洁服务标准为业主提供服务，而业主们对保洁的要求往往较高，超出了双方合同约定的范围。对于物业服务企业正常的保洁工作后，业主使用中造成的再次污染，物业保洁人员要在巡视中发现解决，这无疑就给保洁工作增加了难度。作为业主也应自觉维护公共环境卫生，杜绝乱扔垃圾、随地丢弃烟头等不文明行为。业主更不应该以小区环境卫生存在瑕疵来全盘否定物业服务企业的服务并拒交物业费，这是非常不公平的。
专家解惑：根据不同的服务等级和标准来评判
    在本报前不久刊登的关于澄清五大物业误区的报道中，我们曾经说过，评判物业服务企业日常服务是否到位的唯一依据就是双方的合同约定，物业服务企业应按照合同约定的服务内容、服务标准为业主提供质价相符的服务，业主应该按照合同约定的内容和标准来衡量企业服务是否到位，并自觉按时交纳物业费。
    针对物业保洁服务是否到位的问题，市国土房管局物业处、市物业管理协会的专家表示，业主还应该根据自己所在小区的物业服务等级和收费标准来判断，不能只交纳四级标准的物业费却要求享受一级标准的物业服务，这样就容易造成误解和纠纷。
    天津市对物业服务收费的管理实行政府指导价和市场调节价两种方式。对于普通商品住宅小区，实行的是政府指导价，划分为4个服务等级，分别是一、二、三、四级，对应的物业服务费标准中准指导价格为1.00元/㎡、0.75元/㎡、0.50元/㎡、0.35元/㎡，开发商或业主大会可以根据物业管理服务成本等因素在此基础上上下浮动20%来确定物业费标准。就保洁服务而言，一、二、三、四级的相关服务内容和标准分别如下(摘取重点)：
    一级：小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次；按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次；垃圾设施每天清洁2次；公共区域玻璃每周擦洗1次等服务。
    二级：小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次；公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次；按楼栋口收集垃圾，每天2次；垃圾设施每天清洁1次；公共区域玻璃每月擦洗2次等服务。
    三级：小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次；公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次；按楼栋口收集垃圾，每天1次；垃圾设施每周清洁2次；公共区域玻璃每月擦洗1次等服务。
    四级：小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次；公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次；按楼栋口收集垃圾，每天1次；垃圾设施每周清洁1次；公共区域玻璃每2个月擦洗1次等服务。
经验推荐：业主委员会、物业服务企业联手
   　河西某小区，不少业主曾因保洁问题和物业服务企业发生过争执，大家认为，小区的卫生做得不到位，垃圾箱处总有外溢的垃圾，草坪上也时常出现狗粪。而物业服务企业则认为，他们已经尽到了责任，因为个别业主缺乏公共意识，才造成了这样的局面。
    最终，业主委员会决定和物业服务企业共同努力，来解决这一问题。一方面，物业服务企业加强了日常保洁服务力度；另一方面，业主委员会挨家挨户地进行宣传，号召大家屏除陋习、自觉维护小区环境秩序，并制作了相关的宣传材料和漫画张贴到小区宣传栏，号召养狗的业主在遛狗时尽量携带卫生纸和塑料袋，自觉清理狗粪。
    经过业主委员会和物业服务企业的共同努力，小区的环境卫生一天比一天好，业主们也更加爱护小区环境、这就形成了良性循环。
专家提示：业主维权应理性
    专家表示，拒交物业费不是行使监督权利的明智手段，个别业主拒交物业费，实际上是占了其他业主的便宜，是不公平的。随着不交物业费人数的增多，物业服务企业会通过减员和降低服务标准来维持，这样就会带来恶性循环，最终，物业服务企业只有退出小区管理，而使小区陷入无人管理的混乱状态。因此，专家提示，业主应理性维权。
    专家指出，根据《天津市物业管理条例》第五十四条规定：业主与物业公司之间因物业管理发生争议的，可以有以下三种解决途径：一是双方自行协商解决；二是不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解；三是可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。业主与物业服务企业之间因物业管理发生争议需要向物业管理行政主管部门申请调解的，根据《信访条例》规定，应当首先向所在区县物业办进行投诉。
    市国土房管局作为全市物业管理行政主管部门，畅通了来电、来信、来人、政务网处室信箱和政务网局长信箱5个信访渠道，还建立了每月一次局长接待日制度，为业主的投诉提供方便。在受理业主投诉后，能够及时进行调查、核实并依法进行处理。
    同时，业主委员会要充分发挥作用。一方面加大对物业服务企业履行合同情况的监管，监督指导物业服务企业将各项服务、管理工作落实到位。另一方面要积极宣传，教育业主树立良好的公德意识，改变不文明的生活陋习，积极参与小区公共卫生、公共环境的维护，尊重物业服务企业的劳动成果。

[ 本帖最后由 秦柳 于 2007-12-10 15:49 编辑 ]