房产之窗网
http://www.ehomeday.com 2008年8月8日11:26 北方网
天津楼市在最炎热的季节迎来了最冰冷的成交数据。
7月天津成交商品住宅40.5万平方米，环比下降17.2%。
在本报做天津房地产市场上半年总结的时候，曾经判断，天津楼市已经进入下行通道。7月份的成交数据验证了这一点。此外，成交价格环比下降6.4%，显示房价已经开始明显下调，而这又将推动成交量和成交价格的加速下滑。
楼市冬天来了，不再是预言，已经成为现实。
市场成交
7月楼市量价齐跌 价格再次明显下调
据信达行投资研究部根据每日房价统计，7月本市成交商品住宅40.5万平方米，环比下降17.2%；其中中心城区成交9万平米，环比下降27.2%;；近郊四区成交10.8万平米，环比下降22.4%；塘沽区成交2.97万平米，环比下降65.2%。其它城区中，只有大港与静海保持了一定比例的成交量增长。
与成交量下跌相对应的是，7月天津商品住宅全市成交均价环比下降6.4%，为6630元/平米。十八个区县中，和平、河西、塘沽、汉沽、武清价格上扬，河东、津南、静海价格持平，其它各区成交均价都有不同程度的下降。
二手房市场成交持续走低，据我爱我家统计数据分析，7月二手房市场依然“量跌价涨”，共成交2751套，环比下降5.4%，同比下降43.8%。在市场成交量持续低迷的状态下，二手房价格仍保持小幅上涨趋势，本月全市成交均价为5493元/平米，环比上涨3.5%，同比上涨24.5%。
市场分析
多种因素推动成交走低 打折促销拉低成交均价
信达行投资研究部王超分析，影响市场的主因，一方面来自宏观经济大势，一方面来自市场需求方的心态。在目前整体经济环境下，面对难抑的CPI指数，银根的紧缩、以及持续的市场观望态势，房地产市场受到的冲击远比表面看起来要大的多。加之奥运期间，消费者的关注热点偏移，也形成了对房地产市场的间接影响。因此，较大范围的楼盘不约而同的采取促销、打折等手段企图削弱以上影响，这是成交均价走低的主要原因。
内业人士分析，市场成交量虽然走低，却依旧保持在40-50万平米/月的区间内；并没有出现低于30万平米/月的成交量橙色警点。这显示出目前市场状态下，天津市依然有比较稳定的购买需求对市场形成支撑；市场成交态势还处在一个相对安全的箱型波动区间内。同时二手房成交价格的稳定，也给商品房市场起到了一定的积极作用。
多空博弈
开发商苦苦支撑 购房者坚持到“底”
记者上周六下午在本市南开区一带踩盘时观察到，大部分楼盘“人庭冷落车马稀”。
某楼盘售楼员小蒋向记者诉苦：“现在的售楼员保底工资大约在1500-1700元/月，基本上都要靠卖楼获得提成。现在楼销售情况不好，也挣不上什么钱。我老婆在市中心项目售楼，收入比我高，实在不行就得换换地方。”
北辰某楼盘在7月开盘推出150套房子，消化了30多套。该项目负责人说，销售情况和我们预想得有差距，卖得不算好，但是和同区域其它楼盘相比，这已经算不错了。
很少有楼盘不受这种市场大势得影响，中北镇某楼盘负责人对记者说：“我们7月开盘销售率达到了50%左右，还可以。”但这样的楼盘似乎不在多数。
去年曾经热销的楼盘项目总监认为，“现在谁的资金链都紧张，但多数都还不至于死亡，只是休克。”
家住和平区准备结婚的张先生几乎每周都去看万科假日润园的房子，除离市中心比较远外，一家人从整体上都对“润园”很满意。然而，“可能还会降价”的想法却一再地动摇着他们签字的决心。张先生说出了他心中的想法：“都说奥运会后房价会调整，已经等了一年多了，不在乎这两个月了。”
和去年的房子疯狂热卖相比，今年开发商的日子越过越苦，但是购房者的观望态度却日益坚定，都想等房子价格到底再出手买房。但是这个“底部”到底什么时候会出现呢？
市场预测
外环以外调整最大 降价范围继续扩大
对于下半年市场的判断，地产界的结论正越来越一致：除非经济形势明显好转，或者政府部门出手“救市”，否则2008年底之前楼市恐怕都不会有转机。行业深度整合将不可避免。“实在缺钱的，就只好降价了。”
天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞表示，下半年市场价值回归已成定论，去年涨得越多的城市和区域，今年的下调来得越早、越明显。对于天津来说，中心城区楼盘由于稀缺和保值增值特性，不会大幅度调整，外围组团有可能出现10%-20%左右的调整幅度。
王超分析，就目前已知情况来看，支撑房价较大幅度回暖或成交量较大幅度提升的条件明显不足，今后一两个月内，天津市场难以有较大幅度的起色，各项指标很可能延续趋低的势头。而如果在第三季度，出现CPI涨幅不能得到有效控制，或粮食价格明显提升的情况。房地产行业将受到较大的间接冲击，被迫采取促销的楼盘数量将进一步扩大，市场供需双方的博弈将加重彼进我退的观望心态。从长远来看，除去2月份因特殊时节环境而产生的低成交量，7月份很有可能并非是今年天津楼市的谷底。
